Revente d’un Bien Censi-Bouvard (LNMP) : comment et quand vendre un bien Censi Bouvard ?

L’investissement dans les résidences de services grâce au dispositif Censi-Bouvard s’est imposé comme un choix judicieux pour de nombreux investisseurs français. 

Offrant des avantages fiscaux notables, ce dispositif permet non seulement de bâtir un patrimoine, mais aussi de générer des revenus complémentaires. Cependant, la revente d’un bien acquis sous ce régime nécessite une compréhension approfondie et une stratégie bien pensée. 

Cet article donne des conseils pour revendre votre bien Censi-Bouvard. Il explique les étapes à suivre pour réussir et gagner de l’argent.

Comprendre le Dispositif Censi-Bouvard

Le mécanisme Censi-Bouvard, initié en 2009, a pour objectif d’encourager l’investissement dans la location de résidences de services pour des groupes cibles spécifiques (étudiants, personnes âgées, touristes).

Pour être admissible, l’investisseur doit acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement dans une résidence de services pour une durée d’exploitation minimale de 9 ans. Les résidences de tourisme doivent être situées dans certaines zones (littoral, montagne, Corse…).

Les avantages du dispositif Censi Bouvard :

Les avantages :

• Réduction d’impôt de 11% du prix d’achat, étalée sur 9 ans (plafonné à 300 000 € par an)
• TVA à taux réduit (10%) à l’acquisition.
• Exonération possible de la taxe foncière pendant 20 ans.
• Au total, la réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 66 000 € sur 9 ans pour un investissement de 600 000 €

En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le bien pendant au moins 9 ans. La non-observation de cette condition entraîne la perte des avantages fiscaux, un point crucial à considérer lors de la revente.

Le dispositif Censi Bouvard, qui a joué un rôle essentiel dans la stimulation de l’investissement locatif dans les résidences de services, s’est terminé avec le projet de Loi de Finances 2023.

Ce mécanisme fiscal, instauré pour inciter l’investissement dans des logements spécialement conçus pour les étudiants, les personnes âgées ou les touristes, n’a pas été renouvelé dans le cadre de cette nouvelle loi de finances. Par conséquent, le mécanisme Censi Bouvard a officiellement cessé le 31 décembre 2022.

Préparation en Amont de la Revente

Avant de mettre votre bien Censi-Bouvard en vente, une préparation rigoureuse est nécessaire :

Faites estimer votre bien par un professionnel. Il tiendra compte des améliorations, du loyer potentiel et de la conformité aux normes pour les résidences de services. Cela vous permettra de connaître sa valeur. Outre sa valeur vénale, intégrez dans le calcul :

• Les travaux éventuels qui ont augmenté sa valeur
• La rentabilité locative et le potentiel de revenus
• Le respect des normes ERP si c’est une résidence de services

Cela vous permettra de fixer un prix de vente réaliste et attractif. N’hésitez pas à valoriser dans l’annonce les atouts de votre bien en termes de rentabilité et d’avantages fiscaux.

• Le respect de vos obligations fiscales liées au Censi-Bouvard
• L’engagement de location et les quittances de loyers perçus
• Les travaux effectués et les factures correspondantes

Ces justificatifs seront déterminants lors de la négociation du prix pour rassurer l’acquéreur.

Implications Fiscales Lors de la Revente

La revente d’un bien Censi-Bouvard implique plusieurs spécificités fiscales :

Taxation de la Plus-Value :

Si la revente a lieu avant la fin de l’engagement locatif de 9 ans, la plus-value est imposable à 19%. Après ce délai, elle est exonérée. Il est donc intéressant d’attendre ce délai pour optimiser la rentabilité de la revente. 

Le régime d’imposition de la plus-value réalisée dépend de la durée de location déjà effectuée :

• Revente pendant les 5 premières années : plus-value taxée au taux de 19%

• Revente entre la 6ème et la 8ème année : abattement de 10% par année de location sur la plus-value, puis imposition au taux de 19%

• Revente à partir de la 9ème année : plus-value totalement exonérée d’impôt

Ainsi, plus la revente est tardive, plus le gain fiscal est important. Il faut toutefois intégrer le contexte du marché immobilier dans le choix du timing. La conjoncture du marché peut occasionner des opportunités de revente anticipée qu’il ne faut pas négliger.

La revente d’un bien immobilier en Censi-Bouvard peut entraîner des implications fiscales, notamment en termes de plus-value immobilière.

Il est important de comprendre comment cette plus-value est calculée, en tenant compte de la durée de détention du bien et des abattements applicables pour la durée de détention.

Reversement de la TVA : 

En cas de revente dans les 5 ans suivant l’achat, une partie de la TVA déduite doit être remboursée. Si la revente intervient moins de 5 ans après l’achat, vous devrez reverser une partie de la TVA initialement déduite. Ce montant diminue au fil des années :

• Revente la 1ère année : remboursement intégral de la TVA

• Revente la 2ème année : remboursement de 4/5ème de la TVA

• Revente la 3ème année : remboursement de 3/5ème de la TVA

• Revente la 4ème année : remboursement de 2/5ème de la TVA

• Revente la 5ème année : remboursement de 1/5ème de la TVA

Récupération des Déficits Fonciers :

Les déficits fonciers accumulés pendant la période de location sont déductibles du revenu global. Ils ne sont pas perdus en cas de revente si celle-ci intervient au moins 3 ans après la 1ère location.

Il peut donc être intéressant d’attendre ce délai de 3 ans avant la revente pour bénéficier de cette déduction fiscale.

Aspects légaux 

Procédures Légales pour la Revente

La revente d’un bien en Censi Bouvard implique des démarches juridiques spécifiques. Les vendeurs doivent s’assurer de la conformité avec les réglementations en vigueur, notamment en ce qui concerne les contrats de bail et les obligations envers les locataires.

Il est crucial de consulter un notaire ou un expert juridique pour naviguer dans ces procédures.

Contraintes et Obligations Légales Spécifiques

Les biens acquis sous le dispositif Censi Bouvard sont souvent liés à des contrats de bail commerciaux. À la revente, il est important de comprendre les implications de ces contrats, surtout en termes de transférabilité et de conditions de sortie.

De plus, des aspects tels que la garantie décennale ou la responsabilité en cas de vices cachés doivent être pris en compte.

Stratégies de Commercialisation Efficaces

Pour vendre votre bien Censi-Bouvard de manière optimale :

Choix du Moment de la Revente : 

Étudiez le marché immobilier local, la demande pour les résidences services et les dispositifs fiscaux, ainsi que les périodes saisonnières favorables. Plusieurs facteurs conjoncturels doivent orienter le choix de la période de mise en vente : 

• Le marché immobilier local (pénurie ou offre abondante de biens)
• La demande pour les résidences services et les dispositifs fiscaux
• La saison : certaines périodes comme la rentrée sont plus propices

Visibilité et Communication 

Utilisez divers canaux (sites spécialisés, réseaux sociaux, panneaux de vente) pour annoncer la vente, en mettant en avant les atouts fiscaux et la rentabilité locative de votre bien.

Négociation du Prix : 

Lors de la négociation avec un acquéreur potentiel :

• Montrez tous les justificatifs fiscaux et locatifs

• Rassurez sur la rentabilité en présentant les baux et les comptes d’exploitation

• Valorisez les travaux effectués et les équipements performants

• Justifiez le prix demandé sur la base de l’estimation

Maximiser votre Retour sur Investissement avec le Censi-Bouvard

Dans une démarche d’investissement immobilier via le dispositif Censi-Bouvard, il est crucial de comprendre comment maximiser votre retour sur investissement (ROI). Ce dispositif, tout en offrant une réduction d’impôt significative, présente également des opportunités pour optimiser votre flux de trésorerie et accroître la valeur à long terme de votre bien.

Une stratégie efficace consiste à sélectionner des biens situés dans des zones à fort potentiel de croissance démographique et économique. De plus, une gestion locative optimisée, en s’assurant que votre bien reste occupé avec un minimum de vacance locative, peut augmenter significativement vos rendements annuels.

Enfin, rester informé sur les évolutions législatives du dispositif peut vous permettre d’adapter vos stratégies d’investissement pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux disponibles.

Revente d’un bien Censi Bouvard : Faire appel à des professionnels 

• La présentation du bien est cruciale pour attirer les acheteurs potentiels. Des astuces de home staging, une rénovation ciblée ou simplement une mise en valeur des atouts du bien peuvent faire la différence. Il est également recommandé de rassembler tous les documents pertinents, comme les historiques de maintenance et les rapports de gestion locative, pour rassurer les acheteurs.

• La revente d’un bien Censi-Bouvard est un processus complexe qui nécessite une expertise en matière fiscale et juridique. L’accompagnement par des professionnels tel que la filiale du Groupe Consultim, spécialistes en ingénierie patrimoniale et fiscale, peut s’avérer précieux. 

• Des stratégies de revente de biens Censi Bouvard peuvent être adoptées pour optimiser la fiscalité lors de la revente. Cela peut inclure la planification de la date de vente pour maximiser les abattements fiscaux ou la réinvestissement des gains dans d’autres dispositifs fiscaux avantageux.

• Ces professionnels proposent une évaluation adaptée de votre bien, une stratégie fiscale de revente optimisée, une assistance juridique, et maximisent vos chances de conclure une transaction profitable. N’hésitez pas à les contacter pour un audit personnalisé et des conseils sur mesure pour réussir votre revente.